¿Sobre el suelo o debajo? La lucha por las cajas de servicios públicos llega a Green Acres

Los cables de servicios públicos pueden estar fuera de la vista en Green Acres, donde están escondidos en bóvedas subterráneas, pero no están fuera de la mente de los residentes en el tranquilo vecindario del sur de Palo Alto.

La ciudad ha estado hablando durante más de un año sobre la necesidad de reemplazar el antiguo sistema eléctrico del vecindario, que ha estado enterrado en bóvedas subterráneas desde su instalación en 1973. Como parte del proyecto, Palo Alto Utilities propone sacar los transformadores de sus bóvedas y montándolas sobre plataformas de concreto dejando todos los cables y conductos bajo tierra.

La propuesta ha provocado una acalorada oposición por parte de los propietarios de viviendas de Green Acre I, quienes argumentan que sus contribuciones financieras a un sistema subterráneo hace más de cuatro décadas les da derecho a mantener todo el sistema subterráneo a perpetuidad. Bajo ese acuerdo de 1972, la ciudad y los dueños de la propiedad acordaron un acuerdo en el cual todos los servicios públicos se colocaron bajo tierra, con la ciudad pagando el 75% de los costos y los dueños pagando el 25% restante. La participación de los dueños de la propiedad totalizó alrededor de $43,000, aproximadamente el equivalente a $265,000 en dinero de hoy.

La disputa entre Palo Alto Utilities y los propietarios de viviendas estalló esta semana, cuando los residentes persuadieron a la ciudad de aplazar la revisión de algunas regulaciones en el código de servicios públicos relacionadas con instalaciones especiales. Y ocupará un lugar central el próximo lunes, cuando el Concejo Municipal considere una nueva regla que permitiría a los propietarios solicitar adaptaciones especiales, siempre que estén dispuestos a pagar la factura de instalación y mantenimiento del nuevo equipo.

La audiencia del consejo será la culminación de más de un año de debate, planes revisados ​​y amenazas de litigio. Kent Mitchell, un abogado que representa a los residentes de Green Acres I, argumentó en una carta de abril que cuando se aprobó la instalación del equipo subterráneo, no había indicios de que la instalación subterránea no fuera permanente.

En cambio, las acciones del concejo crearon la expectativa razonable de que la ciudad mantendría y repararía el equipo y, como propietaria de las instalaciones, distribuiría el costo de manera uniforme entre todos los propietarios de la misma manera que lo hace con el mantenimiento de carreteras y las instalaciones de drenaje, argumentó Mitchell. .

"Era eminentemente razonable que los propietarios de Greenacres I esperaran lo mismo para sus instalaciones subterráneas, dado que pagaron una suma sustancial por tales privilegios subterráneos y beneficios de propiedad en primera instancia", escribió Mitchell.

Mitchell argumentó que debido a que los dueños de la propiedad compraron el derecho a tener servicios subterráneos, sería "ilegal y una violación de sus derechos que la Ciudad les cobrara por el costo extra percibido de mantener las instalaciones subterráneas en comparación con las instalaciones sobre el suelo".

"También sería una violación de la buena fe y de un trato justo que la Ciudad lo hiciera debido a su deseo de ahorrar el dinero mantenido y, por lo tanto, negar a nuestros clientes los beneficios financieros y estéticos del soterramiento que contrataron y pagaron en su totalidad".

Pero los funcionarios de servicios públicos de la ciudad argumentan que mantener los transformadores bajo tierra haría que el sistema fuera más costoso y menos confiable que tener una instalación montada en un pedestal estándar. Greg McKernan, ingeniero sénior del Departamento de Servicios Públicos, dijo en la reunión del 9 de abril de la Comisión Asesora de Servicios Públicos que dos distritos ya han visto reconstruidos sus servicios públicos subterráneos, con transformadores cambiados a equipos montados en plataforma. Alrededor de siete cuentan actualmente con equipos totalmente subterráneos, dijo.

Una de las ventajas de tener equipos montados en pedestal, dijo, es que facilita la localización de la fuente de un corte de energía. Las bóvedas subterráneas a veces se llenan de agua, que debe bombearse antes de que se pueda inspeccionar el equipo. El equipo montado en plataforma no se llena de agua, dijo.

"Si bien a veces puede ser técnicamente factible instalar equipos en bóvedas subterráneas, este tipo de instalación totalmente subterránea es sustancialmente más costosa que una instalación montada en plataforma estándar y, en opinión del personal de CPAU, es probable que sea menos confiable y más costoso de mantener y operar que una instalación estándar", afirma un nuevo informe del Departamento de Servicios Públicos.

Debra Lloyd, subdirectora de la división de ingeniería, dijo que el personal de servicios públicos ha tratado de abordar las preocupaciones de los residentes al considerar lugares menos visibles para los equipos montados en plataforma.

"Lo que escuchamos fue: 'No queremos hablar de montajes tipo pedestal; queremos hablar de sistemas completamente subterráneos'", dijo Lloyd.

La Comisión Asesora de Servicios Públicos recomendó el 9 de abril que se permitiera a los residentes opinar sobre si sus servicios públicos deberían permanecer completamente subterráneos. Si el concejo aprueba una nueva propuesta del Departamento de Servicios Públicos, cada vecindario donde se están reconstruyendo los servicios públicos tendrá la oportunidad de solicitar un sistema completamente soterrado, siempre que paguen los costos adicionales.

Incluso esa propuesta, sin embargo, enfrenta una mala recepción en Green Acres I, donde los residentes la caracterizan como un cebo y cambio por parte del Departamento de Servicios Públicos. Varios residentes se dirigieron al consejo sobre el tema esta semana y muchos más enviaron correos electrónicos al consejo, protestando por el plan de reemplazar los transformadores subterráneos por unos montados en pedestal o hacer que los vecinos paguen la factura de un sistema totalmente subterráneo.

Michael Maurier, que vive en el vecindario, calificó el plan de servicios públicos como "totalmente irreal, totalmente impracticable e inaceptable".

"Los propietarios de Green Acres I pagaron para que el cableado, los transformadores y los interruptores se colocaran TOTALMENTE bajo tierra", escribió Maurier. "Están invertidos en nuestro sistema y, por lo tanto, son propietarios parciales. Este es un hecho documentado. La CPAU y quienes apoyan su posición se están llevando algo que los residentes de Green Acres I TIENEN".

El residente Ning Mosberger-Tan dijo que los vecinos están "firmemente en contra del plan de CPAU de mover los interruptores y transformadores sobre el suelo en nuestro vecindario".

"Será estéticamente devastador con un posible impacto negativo en el valor de la propiedad", escribió Mosberger-Tan.

Según el cambio de regla propuesto, los vecindarios donde se están mejorando los servicios públicos tendrán 45 días después de la notificación de la ciudad para presentar una petición que muestre que al menos el 60% de las parcelas en el distrito de servicios subterráneos respaldan un sistema completamente subterráneo. También deberán presentar un pago para cubrir los costos de ingeniería para desarrollar el sistema subterráneo.

Después de que la ciudad reciba la petición y los pagos, le proporcionará al vecindario un presupuesto por escrito para la instalación subterránea o la determinación de que dicha instalación no es factible. El vecindario luego tendrá 90 días para proporcionarle a la ciudad un pago completo por la diferencia de costo entre la instalación subterránea y el tipo estándar.

En el caso de Green Acres I, el personal estima que una instalación subterránea costaría alrededor de $200,000 más que una instalación estándar. Se estima que los costos continuos de propiedad agregarán otros $275,000 durante los 30 años de vida útil del equipo. Según la propuesta del personal, los 15 dueños de propiedades en el distrito Green Acres I pagarían los $475,000 completos en costos incrementales. Los $420,000 restantes (el costo de una instalación estándar) serían cubiertos por la base más amplia de contribuyentes de servicios públicos de la ciudad de Palo Alto.

En general, la comisión apoyó el enfoque recomendado por el personal, y el comisionado AC Johnston señaló que un sistema completamente subterráneo es un "beneficio específico para su vecindario".

"El resto de los contribuyentes no comparten ese beneficio", dijo Johnston. "Así que creo que es justo que el vecindario comparta el costo adicional de la instalación subterránea, si esa es su elección".

La ex comisionada Judith Schwartz no estuvo de acuerdo y dijo que permitir que los vecinos dicten cómo se verá su sistema de servicios públicos sentaría un mal precedente, uno que irá más allá de Green Acres I y que podría aplicarse a otros tipos de equipos de servicios públicos. El debate no se trata de equipos subterráneos, dijo. Se trata de si los vecindarios "pueden dictar a los servicios públicos cómo hacerlo".

"Creo que la idea de que los vecindarios individuales decidan, tomen decisiones de ingeniería, me parece problemática", dijo Schwartz.